Костанайская область продолжает бороться с дефицитом планов детальных планировок

А все потому, что вопрос получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на строительство и реконструкцию объектов остается остро актуальным для многих застройщиков в Костанайской области.

Из-за отсутствия утвержденных проектов детальной планировки (ПДП) многие заявки отклоняются, а это тормозит развитие жилищного и коммерческого строительства по всему региону, в том числе и по Костанайскому району, где из-за близости к областному центру строительство всегда шло весьма интенсивно.

Отказ по закону

Костанай остро нуждается в актуализации градостроительных документов. Об этом в очередной раз весьма громко говорили на заседании отраслевого Совета по вопросам строительства Палаты предпринимателей Костанайской области. Рассмотрение вопроса совершенствования нормативной правовой базы и устранения ограничений в сфере предоставления архитектурно-планировочных заданий (АПЗ) вызвало самое оживленное обсуждение. Дело в том, что несоответствие планируемого строительства утвержденному генеральному плану или плану детальной планировки и схеме развития застройки населенного пункта является одним из оснований для отказа в выдаче архитектурно-планировочных заданий на ввод новых объектов.

– Градостроительные требования к использованию земельных участков устанавливаются на основании утвержденного генерального плана, проектов детальной планировки и зонирования. Без них выдача АПЗ невозможна, – пояснила руководитель отдела архитектуры и градостроительства акимата города Костаная Гулсара Курмангалиева.

По ее словам, поводом для приостановки выдачи АПЗ без ПДП стало предписание Комитета по делам строительства и ЖКХ. И теперь госорганы не могут выдавать АПЗ без наличия ПДП.

В 2024 году в регионе было выдано 2015 архитектурно-планировочных заданий, из них 239 – с отказом. Основные причины – неполный пакет документов, отсутствие ПДП и несоответствие проектируемого объекта утвержденным градостроительным документам.

С 2024 года часть госуслуг начали оказывать через Информационный портал государственного строительного кадастра. Это должно было упростить процесс, однако и в первом квартале 2025 года из 545 заявок 98 были отклонены – вновь по причине отсутствия ПДП.

– Согласно действующему законодательству, любое строительство должно вестись на основании генерального плана, проекта детальной планировки или утвержденной схемы застройки. На сегодня основной причиной отказа в выдаче АПЗ является отсутствие утвержденного проекта детальной планировки территории, – подтвердила Гулсара Курмангалиева.

Площадь есть – планов нет

По официальным данным акимата, площадь Костаная составляет 28 000 гектаров, но охвачено ПДП всего 7,5% территории – это 3700 гектаров. Сейчас в разработке находятся еще 14 проектов, но охват остается крайне низким. Все последние годы застройка Костаная велась на основе старых корректировок генерального плана, датированных 1959, 1967, 1984, 2009 и 2020 годами. Однако новые нормативы требуют современных градостроительных решений, и без утвержденного ПДП чиновники попросту не имеют права выдавать разрешения.

– Ранее была практика выдачи АПЗ на основании функционального назначения участка согласно генплану. Сейчас же без ПДП мы не можем выдать документы, даже при наличии полной проектной документации, – уточнила Курмангалиева.

По ее словам, наличие ПДП и проектов застройки сегодня являются причиной многочисленных судебных споров между частными застройщиками и жителями, в которые вовлекаются государственные органы.

– Это также порождает социальное напряжение в обществе. Необходимо отметить, что при наличии права частной собственности на земельный участок, либо находящегося на праве землепользования, застройщик, имеющий намерение произвести строительство, реконструкцию объекта должен разработать ПДП или проект застройки, – прокомментировала руководитель отдела архитектуры и градостроительства Костаная.

Она также добавила, что следует учитывать, что повсеместное требование разработки ПДП является экономически обременительным не только для заявителей, но и для бюджета.

Что имеем сейчас?

Площадь города Костаная составляет 28,1 тыс. гектаров. По официальным данным, сегодня утверждено всего 21 ПДП на общей площади 2,2 тыс. гектаров. В разработке находятся еще 14 ПДП и проектов застройки. Всего этими документами охвачено 3,7 тыс. гектаров или 7,5 % территории Костаная.

– Сегодня подана заявка на выделение средств на корректировку генплана, потребуется провести большую работу: сделать топогеодезию, нанести все объекты, которые ранее не были учтены. Эти моменты возникли в связи с тем, что все документы стали переводить в цифровой формат. На это потребуется порядка двух лет. Возможно, и больше, – пояснила архитектор.

Бизнес буксует

Больше всех от этого страдают застройщики. Как отмечает Ирина Викулова, исполнительный директор Ассоциации строителей Костанайской области, такая ситуация длится уже три года и инвесторы устают ждать. И пока на протяжении еще двух лет будет корректироваться генплан, они будут находиться в подвешенном состоянии, что серьезно ударит по строительной сфере и компаниям.

– Инвестиции в жилищное строительство падают. Мы постоянно озвучиваем проблему на всех уровнях, но предложенные решения, в том числе от бизнеса и региональных госорганов, пока поддержки не нашли, – говорит она.

По мнению Ирины Викуловой, в области необходимо возобновить работу Градостроительного совета при акимате Костаная, чтобы совместными усилиями профессионального строительного сообщества и МИО решать возникающие вопросы.

Акимат Костанайской области в свою очередь направил в Генеральную прокуратуру предложение внести изменения в законодательство: разрешить строительство в рамках национального зонирования генерального плана без обязательного ПДП, при условии соблюдения всех строительных норм. Это позволило бы снять административный барьер и ускорить развитие территорий.

– Сейчас разрабатывается предложение о возможности выдачи АПЗ при наличии утвержденного генерального плана и схемы застройки без обязательного ПДП. Оно направлено в Комитет по делам строительства, но ответа пока не получено, – сообщила Курмангалиева.

Новому СИЗО не быть?

Кстати, при обсуждении второго вопроса, касающегося механизма ГЧП при строительстве учреждений для содержания осужденных, выяснилось, что и здесь возведение таких строений является невозможным без их внесения в генплан.

Представители ДУИС отметили, что в Костанае необходимо построить новый следственный изолятор, отвечающий современным международным требованиям, но до разработки проектно-сметной документации необходима разработка ПДП и выделение земельного участка. Учитывая дороговизну проекта, – а это около 15 млрд тенге, рассматривают возможность привлечения частного партнера и реализации проекта в формате ГЧП.

Однако сейчас весь процесс застрял на этапе разработки проектно-сметной документации. Для того чтобы получить документы, необходимо знать, на каком земельном участке разместят объект. А тут и проблема – отдел архитектуры и градостроительства акимата Костаная подчеркивает – нужных участков в городе просто нет. Поэтому и в данном случае нужно дождаться корректировки генплана, но по плану, утвержденному на республиканском уровне, следственный изолятор должны начать строить уже в 2026 году. В это время как раз ожидается, что процесс корректировки будет в самом разгаре.

Татьяна МОРОЗ