До конца июня только в областном центре создать свои ОСИ должны чуть больше 700 домов.

В чем проблема?

На сегодня в эту форму управления имуществом объединились 74 многоквартирных дома в Костанае, ещё 14 создали простые товарищества (ПТ).

Почему мы начинаем материал с данных, связанных с областным центром? Просто потому, что о городе Тобыл и Костанайском районе в этой связи сказать практически нечего. Несмотря на то, что в районном центре имеются 112 многоквартирных домов, плюс 32 – в Заречном, здесь даже толком ПКСК не действовали. На сегодня работает один в Заречном и то ли есть, то ли нет – в микрорайоне «Нурай».
О том, что попытки создать ПКСК предпринимались неоднократно, мы рассказывали. Но все усилия энтузиастов сводила на нет непробиваемость жильцов многоэтажек. Понятия о том, что помимо квартир, у них имеются обязанности по обслуживанию и помещений и коммуникаций, находящихся вне личного жилища, у затобольцев, которые сейчас стали тобыльцами, не было и не появилось по сей день. Но жаловаться на проблемы в подъездах, подвалах и дворах они горазды.

Одну из бесплодных попыток создать ПКСК предприняли в микрорайоне «Нурай». Однако жильцы попросту не платили за его услуги, считая, что это не их дело. Пока дома были новыми, еще куда ни шло. Потом начали появляться проблемы, но жильцы «Нурая» уверены, что все это – головная боль акимата или еще кого-нибудь.

О работе ПКСК в микрорайоне «Северный» мы рассказывали пару лет назад. Здесь дела обстояли несколько получше, благо жильцы видели реальную работу. Но оплачивать предоставляемые услуги многие все равно не торопились.

Все – в ОСИ!

Сегодня по всему Казахстану вместо упраздняемых кооперативов собственников квартир (КСК), согласно последним законодательным изменениям в сфере жилищно-коммунального хозяйства, должны быть созданы объединения собственников имущества (ОСИ – некоммерческое юридическое лицо) или простые товарищества многоквартирных домов (ПТ – объединение физических и юридических лиц, которое не является юридическим лицом).

Если быть точнее, то КСК, которые на сегодня являются наиболее распространенными формами управления кондоминиумом, и потребительские кооперативы (ПК), которые также использовались для управления, могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года. Затем они обязаны передать ОСИ или ПТ все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума, и произвести ликвидацию. Кстати, ОСИ и ПТ могли создаваться уже с 2020 года (Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 26 декабря 2019 года).

В случае неисполнения КСК и ПК обязанностей по добровольной ликвидации после 1 июля 2022 года они могут быть ликвидированы принудительно по инициативе жилищной инспекции.

Что же такое ОСИ и чем оно отличается от КСК?

Главное отличие в том, что жильцы будут управлять только своим домом. Это позволит им накапливать средства на капитальный ремонт, осуществлять мониторинг поступления средств и их целевое расходование по принципу «Один дом – одно объединение – один счет».

В случае с КСК все средства, собранные со всех домов, уходили на общий счет, что не позволяло проследить их целевое использование. Если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика.
Таким образом, можно выделить следующие преимущества ОСИ.

Первое – ОСИ состоит из самих жителей многоквартирных жилых домов (МЖД), здесь нет посторонних. Второе – председатель ОСИ и совет дома избираются только из числа собственников квартир, нежилых помещений своего МЖД. Третье – текущий и сберегательные счета открываются на ОСИ. Далее – мониторинг движения денежных средств осуществляется председателем ОСИ и советом дома. Кроме того, договор с субъектом сервисной деятельности заключается председателем ОСИ на один год. Председатель ОСИ ежемесячно представляет жителям отчет о проделанной работе. Затем – при отсутствии регистрации объекта кондоминиума – ОСИ имеет право обратиться в акимат для проведения за счет средств местного бюджета государственного технического обследования, функционирующих МЖД (с определением общего имущества объекта кондоминиума). И последнее – при обращении ОСИ акимат также изготавливает и возмещает расходы по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.

К слову, когда в Тобыле местные власти пытались уговорить собственников квартир создать что ПКСК, что ОСИ, в ответ слышали железобетонный аргумент – дескать, все это придумывается лишь для того, чтобы опять «выкачивать» деньги с жильцов. Ну вот – сейчас вам предлагают самим распоряжаться своими деньгами, что не так?

Тем более, что в соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, а также оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Стоит также отметить – как показывает практика, КСК управляют десятками домов, имея при этом один счет на всех. Соответственно, все взносы от собственников квартир, нежилых помещений поступают на единый счет КСК. Эта ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов, проживающих в многоквартирных жилых домах, поскольку средства одного дома уходят на содержание другого дома.
Кроме того, в штате КСК находятся сантехники, дворники, уборщицы, которым выплачиваются пенсионные и другие социальные выплаты – это тоже дополнительные затраты.

Поэтому данная реформа проводится по принципу «один дом – одно ОСИ⁄ПТ – один счет». Предлагаемый принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом.
Что касается небольших домов, предлагается создать в каждом из них ОСИ или ПТ с дальнейшей передачей функций либо управляющему многоквартирным жилым домом, либо управляющей компании. Необходимо отметить, что в штате ОСИ будет только председатель, бухгалтер будет привлекаться на аутсорсинг.
В свою очередь с сантехниками, дворниками, уборщиками будут заключаться договоры оказания услуг.

Сколько это будет стоить?

Что касается расходов, то для этого есть специальная методика, позволяющая определить их размер. Ею предусматривается минимальный перечень услуг, который по общему решению может быть расширен путем включения дополнительных услуг. В этом случае увеличится и размер расходов.

Названная методика действовала и до внесения изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в декабре 2019 года.

Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается маслихатами городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.

Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума применяется в тех многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решение о размере расходов или где ранее собственниками было принято решение об утверждении платы на содержание жилья, меньше чем установленный представительным органом минимальный размер на содержание общедомового имущества.

Стоит учесть и такой аспект, как проживание в доме малообеспеченных семей и граждан, чьи расходы, в том числе и на коммунальные услуги, превышают их совокупный доход.

В этой связи в рамках Правил предоставления жилищной помощи, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года, предусмотрено оказание жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде на оплату расходов по управлению объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами. Выплата жилищной помощи осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня.

Как создать ОСИ?

Итак, алгоритм создания ОСИ следующий. Первое – нужно инициировать собрание. Инициатором собрания может выступить инициативная группа, количество которой должно составлять не менее 10% от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Для легитимности инициативной группы необходимо оформить уведомление о созыве собрания согласно типовой форме. Если собственники квартир, нежилых помещений не могут сформировать инициативную группу, то жилищная инспекция инициирует собрание.
Разместить объявление о предстоящем собрании необходимо в общедоступных местах не менее чем за 10 дней. Также заинтересованные стороны уведомляются о собрании индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи.

Второе – как проводится собрание? Собрание должно быть обеспечено кворумом более половины всех собственников и решения принимаются при согласии большинства из присутствующих.
На собрании необходимо проголосовать за создание ОСИ, выбор председателя ОСИ (на один год) из числа собственников, выбор совета дома не менее трех человек (на три года) из числа собственников, ревизионную комиссию не менее трех человек (на три года) из числа собственников, за утверждение Устава ОСИ либо осуществление деятельности на основании типового устава. Результаты проведения собрания оформляются протоколом.

При отсутствии кворума проводится письменный опрос. Лист письменного опроса направляется нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику в течение 7 календарных дней с даты объявления письменного опроса. Письменный опрос проводится в срок не более 1 месяца с даты объявления собрания. Результаты проведения письменного опроса оформляются протоколом.

Следующий этап – сдача документов в ЦОН. Пакет документов сдается в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица. Это заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан, протокол с листами голосования, устав – по 2 экземпляра на государственном и русском языках, заявление о деятельности согласно уставу. Также оплачивается государственная пошлина в размере 1 МРП.
В течение 3 рабочих дней с момента создания юридического лица председатель ОСИ направляет кооперативу собственников помещений (квартир) уведомление о необходимости составления акта приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума.

В течение 3 рабочих дней после получения уведомления совместно составляется акт приема-передачи.
Передача председателю ОСИ финансовой, технической документации и иных технических средств, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума, осуществляется не позднее 3 рабочих дней до подписания акта приема-передачи.

Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года.

В то же время в случае если собственников квартир, нежилых помещений устраивает деятельность их КСК, то собственники вправе создать ОСИ или образовать ПТ и в дальнейшем заключить договор на оказание услуг с данным КСК как субъектом сервисной деятельности.

Личный опыт

В доме в областном центре, где проживает автор данного материала, пять подъездов, 6 этажей, в среднем по 4 квартиры на этаже. В ОСИ объединились где-то с полгода как. За это время заметили, что расходов больше не стало, но в то же время решился вопрос с уборкой подъездов (раньше дежурили сами по договоренности, причем некоторые жильцы в этом не принимали участия), стало проще договариваться о вызове слесарей, сантехников и прочих спецов ( раньше точного времени их прихода не указывалось, приходилось ждать весь день, что неудобно для работающих). Ну и, конечно, прозрачность расходов. Всегда знаем, на что скидываем деньги, благо имеется общедомовой чат, куда поступает вся информация от председателя, в том числе квитанции и т.п.

Айжан АДЫРБАЕВА